LE BIEN IMMOBILIER - Savez-vous ce que vous achetez ?
L'achat d'un bien immobilier, notamment d'un appartement résidentiel, est devenu un acte courant en Israël.
Compte tenu des sommes engagées dans ce genre de transaction, l'on a pris l'habitude d'écrire dans les journaux consacrés à la communauté francophone des articles concernant les procédés de base et quelques conseils élémentaires, qui souvent se répètent, destinés à prévenir de certains "pièges" qui pourraient apparaître lors de l'acquisition d'un bien immobilier.
Savez vous, par conséquent, exactement ce que vous avez obtenu en contrepartie de votre investissement ? Dans la grande majorité des cas la réponse est négative.
Dans cet article nous aborderons quelques notions sur le droit immobilier selon sa structure actuelle dans le cadre de la législation israélienne.
Qu'est ce que la propriété immobilière ?
Le droit à la propriété est le droit de posséder, de disposer et d'utiliser son bien immobilier librement et selon la volonté du titulaire du droit de propriété, bien évidemment dans les limites imposées par la loi.
Ainsi, l'on peut déjà noter que le droit de propriété d'un bien immobilier en Israël ressemble à la notion de propriété telle qu'elle est établie dans l'article 544 du Code civil français. De plus, le droit à la propriété et au patrimoine est considéré comme étant un "droit fondamental", voir "constitutionnel", par la Loi fondamentale concernant le respect dû à l'être humain et à la protection de sa liberté ('Hok Yessod Kevod HaAdam veHeruto) de 1992.
Comme en France, la propriété est considérée comme étant un droit "réel", attaché au bien immobilier lui-même et opposable aux tiers ("erga omnes"), permettant, par conséquent, son registre au "Cadastre" et le registre d'une hypothèque sur ce bien. Bien que le "législateur français n'ait jamais sérieusement songé à mettre en oeuvre un système d'immatriculation des propriétés immobilières donnant lieu, après une procédure de vérification des droits, à la délivrance d'un titre officiel de propriété constitutif d'une preuve légale…" (Droit civil, Les biens ; F. Terré et P. Simler - Dalloz), en Israël la preuve de la propriété est facile, puisque le registre du Cadastre (TABO) a force probatoire et crée une présomption légale.
Cependant, telle n'est pas la situation juridique d'une grande partie des biens dont les terrains sur lesquels ils ont été bâtis sont considérés comme "Terres de l'Etat" ou en Hébreu, "Mékarkeei Israël".
Dans ce cas de figure, la Loi fondamentale des terres de l'Etat d'Israël ('Hok yessod mékarkeei Israël) de 1960 interdit toute vente ou aliénation des terres appartenant à l'Etat. Il est à noter qu'une bonne partie des terres se trouvant dans la ville d'Ashdod est considérée comme terre de l'Etat. Il faut préciser que cette interdiction concerne uniquement le terrain et ne fait aucun obstacle à la revente des droits sur le bien.
Lorsqu'il s'agit de l'achat d'un bien immobilier construit sur un terrain appartenant à l'Etat, l'acheteur n'aura pas l'accès à la pleine propriété telle qu'elle est décrite ci-dessus, mais il sera titulaire d'un droit de location à longue durée, nommé "'Hahira", qui sera enregistré dans les livres de "l'Administration des terres de l'Etat", en Hébreu, le "Minhal Mékarkeei Israël".
Ce genre de droit est différent de la location ordinaire et aujourd'hui, dans certaines conditions, ce droit pourra même être enregistré au Registre immobilier.
Nous connaissons deux cas de figure concernant la 'Hahira : la 'Hahira ordinaire et la 'Hahira "méouvénet". Dans le cas d'une 'Hahira ordinaire, le titulaire du droit sera tenu de payer une taxe annuelle appelée "Dmei 'Hahira Shnatim" calculée sur la valeur de la terre proportionnellement à la surface de l'appartement et également une taxe lors de la vente du bien appelée "Dmei Haskama".
Dans le cas de la 'Hahira méouvénet ces taxes seront abolies. Ainsi, contrairement à la pleine propriété, il est fortement conseillé, lors de l'acquisition de ce type de bien, de vérifier la nature de la 'Hahira.
La légalité de la construction
D'autre part, dans la pratique courante nous trouvons des appartements dont une partie de la construction est considérée comme illégale ou contraire aux termes du permis de construire accordé par la Commission locale du bâtiment (Va'ada Mekomit leTi'hnoun veBnia). Les cas les plus fréquents sont la construction d'une "pergola" et la "création" d'une petite unité résidentielle indépendante. Dans ces cas de figure il est vivement recommandé de faire vérifier la légalité de ces "rajouts". Concernant les maisons individuelles la construction illégale peut prendre des proportions assez importantes.
Les permis de construire sont délivrés selon les dispositions de la "Loi du bâtiment" ('Hok ti'hnoun oubnia) qui établissent un principe interdisant toute construction sans l'obtention préalable du permis.
Pour délivrer son accord, indispensable au registre des droits au nom de l'acheteur, la mairie exige souvent l'obtention du permis de construire concernant les travaux illégaux.
Il est à signaler qu'un acte d'accusation pourra être déposé auprès du Tribunal contre l'acheteur non averti, entraînant une condamnation pénale, le paiement d'une amende et un ordre de démolition.